По информации «Известий», комитет Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству при участии Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) подготовил предложения по повышению инвестиционной привлекательности инвестиций в арендное жилье. Среди них — введение налоговых льгот для инвесторов и застройщиков, наделение арендаторов правом поднимать арендную плату, ориентируясь на уровень инфляции, а также предоставление субсидий нанимателю жилья в секторе коммерческой аренды. Эксперты считают, что предложенные меры являются лишь первым шагом к расширению рынка арендного жилья.

По оценкам экспертов, в России сдается в аренду лишь 5-7% жилищного фонда, тогда как в развитых странах — 30%. В настоящее время инвестиции в доходные дома малопривлекательны. Связано это с тем, что при текущей конъюнктуре арендных ставок (в зависимости от региона составляет до 20 000 рублей за однокомнатную квартиру), стоимости строительства (около 40 000 рублей за 1 кв. м) и обслуживания готового дома (охрана, инфраструктура, коммунальные платежи, налоги) срок его окупаемости, по данным первого замдиректора «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, составляет 15-20 и даже более лет. Российские инвесторы к таким срокам пока не привыкли.

Ирина Кирсанова, заместитель гендиректора компании «Пересвет-инвест», приводит конкретный пример. Согласно проектной декларации, планируемая стоимость строительства панельного дома в Лыткарино в Подмосковье площадью 10 000 кв. м составляет около 420 млн рублей. В то же время, если сдавать квартиры внаем, арендные ставки в городе, в среднем, 18 000 рублей в месяц. То есть годовой доход с одной квартиры — 216 000 рублей, при этом стоимость однокомнатной квартиры на рынке — около 3,5 млн рублей. Застройщик сразу получает сумму, намного превышающую годовой доход от ренты.

Президент Владимир Путин в послании к Федеральному собранию поставил, среди прочих, задачу расширения рынка арендного жилья. Ранее об этом же говорилось в указе № 600 от 7 мая 2012 года, принятом сразу после инаугурации президента. «Известия» ознакомились с предложениями, которые комитет Госдумы по жилищной политике при участии АИЖК подготовили во исполнение поручения президента.

Авторы отмечают, что главная задача на сегодня — привлечь долгосрочного инвестора, который будет покупать у застройщиков доходные дома. Сейчас он просто отсутствует как вид. Согласно проекту ФЦП «Жилище», доля ввода жилья в арендных домах в общем вводе многоквартирных домов в 2013 году должна составить 3,8%, в 2014 году — 5,6%, через два года — 6,7%, а в 2016 году — 7,4%. По оценкам АИЖК, инвестиции в строительство арендных домов к 2016 году должны составить более 400 млрд рублей. По мнению агентства, источниками финансирования покупки доходных домов могут быть средства инвесторов (30%) в сочетании с ипотекой для юрлиц (70%), которую, в соответствии с распоряжением премьера от 29 августа 2012 года, готовится предоставлять АИЖК. Ипотека для юрлиц от обычной будет отличаться отсутствием возможности досрочности погашения, сроками до 50 лет и ставкой, плавающей вместе со ставкой рефинансирования ЦБ.

В комитете и агентстве отмечают, что нужно законодательно стимулировать участие компаний в строительстве доходных домов. Во-первых, необходимо дать арендаторам право индексировать ставку найма по уровню инфляции или соразмерно росту реальных доходов населения в прошлом периоде. Второе предложение — ввести налоговые льготы для инвесторов и застройщиков (по НДС; налогу на имущество; налогу на прибыль и на выплату дивидендов) и установить коммунальные тарифы такие же, как для граждан. Кроме того, предлагается разрешить работодателям относить возмещение работникам уплаченной арендной ставки на себестоимость по аналогии с процентами по ипотеке. Для развития некоммерческого (социального, не для извлечения прибыли) найма арендным домам (арендодателям) предлагается предоставлять гарантии АСВ по возврату номинала инвестиций.

Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике Елена Николаева сообщила «Известиям», что на текущий момент все эти направления по стимулированию инвестиционной привлекательности доходных домов активно обсуждаются. Николаева подчеркнула, что для реализации инициативы потребуется внесение изменений в ряд законов.

— Среди них закон о некоммерческом найме и еще четыре закона. В настоящее время мы вырабатываем единый подход к реализации поручения президента совместно с правительством, АИЖК, «Госстроем», а также с Институтом экономики города, — сказала она.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка рассказал «Известиям», что у агентства уже есть кредитная программа по развитию доходных домов — «Арендное жилье». Она может быть использована для формирования фондов наемного жилья во всех российских регионах (в АИЖК рассчитывают на то, что региональные власти также предложат застройщикам программы стимулирования). По условиям программы, агентство предлагает юридическим лицам получить ипотечный кредит на срок до 20 лет для приобретения доходного дома. Основное требование к заемщику — не осуществлять никакой иной деятельности, кроме эксплуатации доходного дома и сдачи жилья внаем.

В сентябре 2012 года введены в эксплуатацию первые два доходных дома на 130 квартир на территории новосибирского Академгородка. Правительство Новосибирской области предложило застройщику освобождение от уплаты налога на имущество на все квартиры арендного фонда и выплату субсидий на частичную компенсацию процентов по ипотеке. Застройщиком и инвестором выступил региональный оператор АИЖК «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК). При участии НОАИК был создан оператор «Центр жилищного найма Новосибирской области», который и выкупил готовый дом у застройщика. Затраты на покупку жилого комплекса — 275,1 млн рублей. Чуть больше половины необходимой суммы оператор получил в кредит по программе «Арендное жилье».

В настоящее время известно, что более половины жилья будет арендовано работниками предприятий-резидентов Академгородка, остальное сдается работникам бюджетной сферы Новосибирской области. Ставки найма ниже, чем у частников: 14 000 рублей в месяц за однокомнатную, 15 000 рублей — за двухкомнатную, 16 000 рублей — за трехкомнатную квартиру. 

Эксперты, опрошенные «Известиями», считают, что предложенные меры способны повысить инвестиционную привлекательность доходных домов.

— В случае их реализации возможно снижение себестоимости содержания дома, что, в свою очередь, снизит срок окупаемости, говорит Мария Жукова. — А разрешение работодателям относить расходы на возмещение работникам стоимости арендных платежей на себестоимость может привлечь потенциальных арендаторов к аренде жилья для своих работников именно в таких домах.

Инвестор в России нацелен на короткие деньги, подчеркивает старший консультант департамента финансового консультирования консалтинговой группы «НЭО Центр» Иван Мишулин.

— Строительство доходных домов в большей степени является социальным проектом и характеризуется низкими показателями эффективности. Поэтому и заинтересовано в строительстве доходных домов должно быть в большой степени государство, — говорит он. Мишулин добавляет, что одним из положительных моментов строительства доходных домов является увеличение поступлений в бюджет за счет легализации доходов от аренды.

В Институте экономики города подсчитали, что, если строительство доходного дома будет на 40% субсидироваться государством, арендная плата за «двушку» площадью около 40 кв. м должна составить, в среднем, 8 300 рублей. Если же государство вносит только косвенные инвестиции (например, выделяет землю), то арендная плата составит 13 500 рублей в месяц.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов указывает, что логика поведения инвесторов за последнее время изменилась.

— На смену старым схемам «дешево купил — дорого продал» приходит принципиально новая тактика: инвесторы начали осваивать доходный бизнес. Делается ремонт, и квартира или апартаменты выводятся на рынок в виде сдаваемых площадей, — говорит Белоусов. Новые подходы, по его словам, сформировались в период последнего кризиса, когда сдача квартир в аренду была одним из немногих бизнесов, который не только сам себя окупал, но и приносил дивиденды.

— Сегодня доходность по прямым поступлениям в виде арендных платежей в несколько раз превышает доходность от банковских валютных депозитов. Вдобавок сама недвижимость растет в цене, а также имеет повышенную ликвидность, — указывает Белоусов. А дополнительное стимулирование инвестиций в арендные дома со стороны государства, добавляет эксперт, приведет к более эффективному использованию уже построенных квадратных метров. Вполне вероятно, что старая российская история под названием «доходные дома» в ближайшем будущем получит свое современное продолжение.