Лет пять назад от словосочетания «арендный бизнес» веяло стабильным доходом и безоблачным существованием. Но кризис 2014 года внес свои коррективы. Ставки по аренде коммерческой недвижимости в Уфе резко упали, рентабельность в большинстве случаев перестала превышать 10% в год. 

Так стоит ли сегодня рассматривать коммерческую недвижимость в качестве бизнеса? Есть ли в Уфе объекты, которые продолжают приносить доход? 

Руководитель департамента коммерческой недвижимости ОН «Перспектива 24» Артём Филатов, коммерческий директор Инвестиционно-Проектной Группы «ГрандИнвест» Ильнур Файзуллин и руководитель отдела продаж филиала компании «Талан» в Уфе Эльвира Каримова ответили на наши вопросы. 

UT: Что произошло в 2014 году? 

Ильнур Файзуллин: В 2014-2015 годах произошло падение арендных ставок на 30-40%. В относительно стабильном положении остались арендодатели, принявшие решение пойти на уступки. Мы со всеми своими арендаторами договорились. Есть и другие примеры, когда предприниматели сидели какое-то время на «старых ставках» и съезжали. Владельцы помещений начинали искать арендаторов на прежних условиях, но не находили. А рынку нужна была гибкость. 

UT: Как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости сегодня? 

Ильнур Файзуллин: Рынок выровнялся и развивается, нет такого массового съезда, который наблюдался в 2014-2015 годах. Докризисных ставок в 2000 рублей за квадратный метр сейчас нет, и говорить о возврате цен к этому уровню еще рано: предприниматели осторожничают. Но появилась стабильность. Цены на аренду недвижимости ежегодно индексируются на уровне инфляции, и арендаторы относятся к этому спокойно. 

UT: Какая коммерческая недвижимость остается востребованной? 

Артём Филатов: Мы видим три основных вектора: сохранение активности в исторических местах с высокой проходимостью, снижение спроса на неудачные места и повышение интереса к объектам в новых жилых массивах. С точки зрения снижения рисков интересно иметь несколько объектов с небольшой площадью.

Ильнур Файзуллин: Однозначно это красная линия, стрит-ритейл, рассчитанный на шаговую доступность и автомобильный трафик, узнаваемость объекта, близость к центру притяжения. Что касается площади, то предприниматели сегодня предпочитают развиваться за счет уменьшения арендной платы, поэтому растет спрос малого бизнеса на небольшие помещения. Так что в качестве объектов для инвестирования мы охотно рассматриваем и небольшие объекты площадью от 15-17 квадратных метров. С крупными ритейлерами тоже можно работать, они арендуют большую площадь, делают ремонт, заключают длинные договоры, но цена за квадратный метр составит 500-600 рублей. В случае с небольшим помещением можно рассчитывать на 1000 рублей. 

Эльвира Каримова: Как уже отметили, сегодня наиболее ликвидны и востребованы коммерческие помещения небольшой площади в строящихся жилых комплексах с хорошей локацией. Такие помещения всегда доходны в случае продажи, от них выше рентный доход и, что немаловажно, срок окупаемости у них значительно меньше. Но, стоит отметить, что сегодня наблюдается и острый дефицит больших площадей 300-400 кв. м., которые интересны крупным федеральным сетям. Для таких клиентов при покупке коммерческой недвижимости в «Квартале Энтузиастов» мы предлагаем особые условия. 

UT: Вторичная или первичная коммерческая недвижимость? 

Ильнур Файзуллин: Первичная недвижимость – это новые сети, высокие потолки, открытые пространства, отсутствие несущих стен. Проблема в том, что строится оно, как правило, не на красной линии. Дема, Затон, спальный район – и ставка «провалилась» в два раза.  Поэтому в итоге мы вынуждены приобретать «вторичку». Но вот как раз к «Талану» это утверждение не относится. «Квартал Энтузиастов» отличается тем, что он сам формирует красную линию. Он нас привлек из-за своего месторасположения, инфраструктуры, сформированной вокруг. 

Эльвира Каримова: Все новые проекты, которые реализует компания «Талан» предполагают наличие помещений коммерческого назначения на первых этажах. Еще на этапе проектирования мы учитываем современные технические характеристики, наличие коммуникаций, отдельного входа с возможностью размещения вывески. Кроме этого, все наши помещения имеют свободную планировку, что позволяет выполнить отделку и дизайн помещения согласно собственным вкусам владельца. 
Стоит отметить, что в новостройках низкая конкурентная среда. Количество помещений в рамках жилого комплекса ограничено, поэтому вероятность появления по соседству компании с аналогичной сферой деятельности очень низкая. Тесное соседство коммерции с жилыми площадями является взаимовыгодным и для жильцов домов, и для бизнесменов. Первые получают в шаговой доступности необходимую инфраструктуру и предприятия сферы услуг, вторые – максимально точное попадание в целевую аудиторию, что является самым важным для успешного бизнеса. 

UT: На какую рентабельность арендного бизнеса можно рассчитывать? 

Артём Филатов: Доходность у ликвидных объектов находится сейчас на уровне 10%. Я не думаю, что стоит ожидать существенного повышения доходности, мы, скорее, движемся в сторону общеевропейских стандартов. 

UT: Оцените потенциал коммерческой недвижимости в строящемся «Квартале Энтузиастов»

Ильнур Файзуллин: «Квартал Энтузиастов» находится на красной линии, в географическом центре города с развитой инфраструктурой и легкой транспортной доступностью в непосредственной близости к центру притяжения – ТРЦ «Планета». Все-таки это сейчас один из флагманов среди торговых центров, генерирует существенный трафик. В плане удачного размещения коммерческой недвижимости мы рассматриваем «Талан» как «сателлит от Планеты». Для предпринимателей зачастую уже не остается мест в «Планете», и не все «потянут» такую арендную плату. А в «сателлите» могут быть более удобные помещения, в разы ниже арендная плата при том же проходящем трафике. Ну и очевидный плюс – активно застраивающийся микрорайон, в котором будут востребованы предприятия шаговой доступности. 

Эльвира Каримова: Добавлю, что «Квартал Энтузиастов» –  это более 5 тысяч будущих платежеспособных жителей, а население в прилегающем микрорайоне в радиусе одного километра составляет порядка 22 тысяч человек. У каждого коммерческого помещения в «Квартале Энтузиастов» отдельная входная группа на красную линию, удобная парковка, место для размещения вывески и возможность объединения нескольких помещений. 
В ближайшее время сдается 1 литер, в нем из 17 коммерческих помещений осталось всего 2 свободных. Это говорит о высоком интересе к «Кварталу Энтузиастов». Активно продаются помещения и в остальных литерах квартала, которые будут сдаваться в течение ближайших двух лет. Стоит отметить, что многие клиенты рассматривают покупку недвижимости в «Квартале Энтузиастов» как возможность инвестировать свои средства и после сдачи домов выгодно их продать или сдавать в аренду. Нам доверяют и видят, что в «Квартале Энтузиастов» можно успешно построить свой бизнес.

UT: Будущие арендаторы помещений в «Квартале энтузиастов» – кто они? 

Ильнур Файзуллин: Это аптеки, продуктовые магазины шаговой доступности, парикмахерские, кафе, кофейни (очень активно развиваются по городу в целом), фитнес-клубы, супермаркеты, гипермаркеты, медицинские центры – одним словом все, что нас окружает в повседневной жизни. Причем помещения будут работать как на жителей микрорайона, так и на автомобильный трафик из-за легкой доступности. 

Артём Филатов: В силу открытости там будет симбиоз привлекательности. С одной стороны это новый жилой массив с большим скоплением людей, где должен быть определенный набор арендаторов: продовольственные магазины, сфера обслуживания, общепит. С другой стороны – это расположение на интенсивной транспортной магистрали по соседству с «Планетой», то есть можно рассчитывать и на стороннего покупателя, поэтому там могут быть и другие виды бизнеса. 

Эльвира Каримова: Наиболее популярным на данный момент является приобретение небольших помещений под офис, кафе или магазин. Большие помещения на первых этажах традиционно выкупают для открытия супермаркетов, аптек, парикмахерских, офисов, банков, клиник, салонов красоты и так далее. 

UT: Сколько будет стоить аренда квадратного метра в «Квартале энтузиастов»? Ваш прогноз: от и до. 

Ильнур Файзуллин: От 800 до 1500 рублей за квадратный метр в зависимости от характеристик помещения и вида бизнеса. Рассчитываем, что средняя цена будет не менее 1000 рублей. 

Артём Филатов: От 700 до 1200 за квадратный метр «широким мазком».