В Госкомитете Башкирии по строительству и архитектуре разъяснили нюансы нового федерального закона о дольщиках. Заместитель председателя Артем Ковшов на пресс-завтраке «Ъ-Уфа» рассказал, как изменится строительный рынок и что станет с ценами на квартиры.

С 1 июля 2018 года вступил в силу обновленный ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».  Условно поправки можно разделить на две части: как будут работать застройщики в будущем и как власти будут решать проблемы с обманутыми дольщиками в настоящем. 
 
Периоды нового закона о дольщиках

Изменения для застройщиков вступают в силу постепенно. Всего предусмотрено три периода.

Первый. Компании, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут и дальше работать по старой схеме, то есть привлекать деньги дольщиков напрямую. Для них есть только одно жесткое требование – открыть единый специальный счет в банке для всех технических заказчиков и генеральных подрядчиков. Это нужно, чтобы банки смогли отслеживать целевое использование денег.

Если застройщик строит объект на свои деньги, не привлекая средства граждан, то проходить эти процедуру он не должен.

Второй. Компании, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, но до 1 июля 2019 года, будут работать в переходный период. Застройщики сохранят за собой право продавать квартиры по договорам долевого участия, но им рекомендуется начать работу с эскроу-счетами. Для тех, кто последует рекомендации, сделают послабления при проверках на финансовую устойчивость и опыт работы. Если компания не захочет  работать в новом формате, требования к ней, наоборот, ужесточат. В частности, с застройщика будут требовать минимум 3 года опыта работы, 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья, и самое главное – одному застройщику будут выдавать только одно разрешение на строительство. Строить сразу по несколько жилых комплексов фирмы не смогут. Это могут быть несколько домов, объединенные в единый комплекс в рамках одного проекта, но не отдельные застройки на разных территориях.
 
Третий. Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2019 года, в обязательном порядке должны работать со средствами граждан через  эскроу-счета (это когда деньги лежат в банке до момента ввода в эксплуатацию объекта). Как только все собственники получат ключи от квартир, застройщику дадут доступ к деньгам.

Где застройщику брать деньги?

Так как пользоваться деньгами дольщиков застройщики не смогут, а своих средств может не хватить, законом предусмотрена новая форма взаимодействия банков и строительных компаний – проектное финансирование. 

Схема такая: дольщики кладут деньги на счет в банке, застройщик выходит в этом же банке на проектное финансирование и получает кредит. Причем можно выбрать только уполномоченный банк, получивший разрешение от правительства и Нацбанка, их всего 55.

Правда, на начальном этапе возникают сложности. «Банки сказали, что они готовы работать по всем этапам и по банковскому сопровождению, но у всех банков разные инструкции. В одном банке требуют один пакет документов, во втором – другой, в третьем одна ставка, в четвертом – другая. Сейчас ведется работа, чтобы создать и внедрить единые правила для работы банков, – объясняет заместитель председателя Госстроя РБ Артем Ковшов. – Критерии отбора будут разные, процентные ставки будут разные, но задача – выйти на конечный процент финансирования застройщиков не больше 6-7 процентов». 

Что будет с ценами на жилье? 

В ближайшее время, пока длится переходный период, стоимость квартир значительно повышаться не будет, считают власти. Возможны изменения цен на 5 процентов из-за инфляции, но это обычная практика.  «В ближайшей перспективе мы не видим причин для удорожания. Те нормы ужесточения, которые вступают в силу в этом году, к дополнительным затратам не ведут, – говорит Ковшов. – С введением эскроу-счетов, на конец 2019 – начало 2020 года, мы видим 15-процентный рост по стоимости жилья».

Из-за того, что на первом этапе на эскроу-счетах будет мало денег граждан, застройщик получит кредит по ставке около 15 процентов. С прибавлением денег эффективная ставка проектного финансирования начнет уменьшаться и дойдет до 5-6 процентов, но вот цены уже не снизятся. 

 «Мы с вами прекрасно понимаем, что цена на нефть растет – цена на бензин растет, цена на нефть падает – на бензин не падает. Здесь примерно так же. Я думаю, застройщики в первую  очередь будут отражать все эти риски на стоимости. В ближайшие полтора года мы прогнозируем максимальный 5-процентный инфляционный рост, а потом в первый период работы эскроу-счетов – 15-процентный, но он стабилизируется и в будущем будет в пределах ежегодной инфляции». 

Когда понятие «дольщик» уйдет в прошлое?

Обязательным  для всех новый закон станет в 2019 году, но это не значит, что через год понятие «дольщик» уйдет в прошлое. Все застройщики, которые получат разрешение до 1 июля следующего года, сохранят за собой право привлекать деньги граждан по старой схеме. 

Если учесть, что один объект строится примерно 3-4 года, то как минимум до 2023 года в России будут заключать договоры долевого участия. Однако, по задумке властей, новых обманутых дольщиков больше не будет .