Застройщики Башкирии заключили 20 кредитных договоров по проектному финансированию строящегося жилья на общую сумму 9,5 млрд рублей. На счетах эскроу в начале этого года находилось более 1,8 млрд рублей, сумма выросла в два раза за четвертый квартал 2019 года. Общее количество открытых счетов составило 771 единицу. Такие данные приводит Национальный банк по Республике Башкортостан Банка России.

Резкое увеличение эскроу-счетов вполне объяснимо – застройщики с лета прошлого года не могут напрямую привлекать средства дольщиков для своих новых проектов. Сайт UfaTime.ru узнал, как участники рынка восприняли переход на проектное финансирование.

Национальный банк по Республике Башкортостан: динамика сдержанная, но устойчивая

Банк России наблюдает за процессом перехода на проектное финансирование. «Главное преимущество такой сделки для населения – отсутствие риска потерять деньги, ведь средства на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей застрахованы системой страхования вкладов», – говорит заместитель управляющего Отделением-Национальным банком по Республике Башкортостан Банка России Сергей Коровин, – Мы видим, что в Башкортостане сдержанная, но устойчивая динамика вовлечения застройщиков и покупателей в новую схему долевого строительства».

«Сбербанк»:  ставка по проектному финансированию проекта снижается пропорционально продажам 

В декабре 2019 года в Башкирии сдали первый дом (ЖК «Черника» от «Агидель-ИнвестСтрой»), построенный с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования в Сбербанке. По мнению управляющего  Башкирским отделением «Сбербанка» Марата Мансурова, первый опыт стал успешным – динамика продаж позволила застройщику существенно снизить ставку по проектному финансированию, дом сдали на полгода раньше, чем было предусмотрено проектом. Кроме того, в процессе строительства застройщик улучшил заявленное качество отделки помещений общего пользования.

На начало года общая сумма финансирования объектов, строящихся с использование эксроу-счетов в Сбербанке составила 7 млрд 962 млн рублей, количество открытых эскроу-счетов составило 623 единицы на сумму почти 1,5 млр рублей. Сейчас в банке рассматривают еще несколько заявок от застройщиков. 

Марат Мансуров отметил, что средняя ставка по проектному финансированию текущих объектов, строящихся в регионе  по договору со Сбербанком, составляет 2,7%. На начальном этапе показатель находится в пределах 10%, затем ставка начинается снижаться пропорционально открытым эскроу-счетам. В итоге стоимость кредита может составить менее одного процента.

«Агидель-ИнвестСтрой»: система еще предстоит подстроиться под работу с проектным финансированием 

«Плюс работы по эскроу – это в первую очередь уверенность покупателей в завтрашнем дне. В случае остановки строительства они смогут вернуть свои деньги обратно. Конечно, они не получат квартиру, проценты, но хотя бы у них не будет горя.  Что касается строителей, то для них это еще одна нагрузка – за проектное финансирование надо платить. Для того чтобы снизить стоимость проектного финансирования, застройщику нужно увеличивать объем продаж, в том числе и за счет снижения цен, акций», – говорит генеральный директор «Агидель-ИнвестСтрой» Филюс Ишбулатов. 

Застройщик принял решение начать работать с эскроу раньше, чем того требовало законодательство: «Мы не стали дожидаться 1 июля, когда все будут инстанции будут загружены заявками. В итоге взяли небольшой по меркам строительства объект и построили его. Сейчас у нас уже несколько договоров на проектное финансирование по жилым комплексам «Черника» и «Белые росы». Условия по ним более выгодные, чем по первому договору.

По словам Филюса Ишбулатова, практика ввода жилья, построенного по эскроу-счетам, показала, что в новых реалиях нужно усовершенствовать процессы согласования в таких государственных институтах, как БТИ, Кадастровой палаты и Росреестра. 

«Жилстройинвест»: Банки еще не готовы к оперативной работе

«Мы пришли к выводу, что банки не совсем готовы к работе по проектному финансированию застройщиков», – рассказывает генеральный директор «Жилстройинвеста» Денис Тупиков. Недавно компания заключила договор о финансировании жилого комплекса «Ботаника» с банком «ВТБ», предварительно проведя тендер. По словам Тупикова, работа по поиску партнера началась еще в мае прошлого года, подписание состоялось только в январе этого – в заявленные 25 дней пока уложиться достаточно проблематично. Суму начальной ставки директор озвучивать отказался, уточнив, что она схожа с той, о которой заявляют кредитные организации (в пределах 11%). При этом при выполнении предусмотренного плана продаж средняя ставка финансирования составит около 4-5%, полагает застройщик. Добиться заявленной усредненной ставки в 2,7%, по его мнению, довольно сложно.

Среди минусов перехода на эскроу застройщик называет удорожание строительства, отвлечение денежных средств на начальную стадию строительства (если раньше начинали строить и продавать одновременно, то теперь сначала надо вложить собственные средства в начале строительства в размере 15%).

Плюсами для покупателей станут повышение доверия к застройщику (хотя конкретно «Жилстройинвест» никогда не давал повода для беспокойства), специальные условия по ипотеке от банка, предоставляющего финансирование, а застройщик в условиях нестабильного спроса на жилье получает стабильное финансирование.

«Ипотечное бюро» Камилы Фазлыевой: Многие теперь полагают, что все новостройки продаются исключительно по эскроу

По словам директора «Ипотечного бюро» Камилы Фазлыевой,  интерес потенциальных покупателей к счетам эскроу и их оформлению был в 2018 году и начале 2019 года. Подогревался он ажиотажем в СМИ. Сегодня многие уже знают, что на процессе покупки наличие эскроу-счета не сказывается. Эскроу-счет является гарантией от рисков стать обманутым дольщиком. При этом много людей теперь считает, что любая покупка в новостройке попадает под эти гарантии. Также не все понимают, что по эскроу продается только строящееся жилье.

Эксперты отмечают, что более ясная картина работы в новых реалиях сложится в 2021 году, когда застройщики сдадут объекты, строящиеся без применения эскроу-счетов.