Ufameteo.ru сейчас в Уфе +8°C
$76,82 -0,36 €89,66 -0,32

 

Как проверить продавца при покупке квартиры? – Инструкция для тех, кто собирается оформить сделку с недвижимостью

Фото: ® UfaTime.ru

После снятия режима самоизоляции на ипотечном рынке Башкирии произошёл бум. Количество заявок на получение кредита для покупки жилья выросло в несколько раз. Банки фиксировали рост до 70%. Но получить одобрение ипотеки и найти понравившуюся квартиру или дом – это только полдела, нужно ещё правильно оформить сделку, чтобы не нарваться на мошенников или не стать участником незаконной купли-продажи. 

Редакция UfaTime.ru подготовила инструкцию на тему «Как проверить продавца недвижимости или застройщика». На вопросы корреспондента ответила Марина Мартынова, заместитель руководителя Управления Росреестра по РБ. 

UT: Если покупать квартиру от застройщика, какие документы у него нужно запросить и какие справки можно заказать у Росреестра? 

Марина Мартынова: В последнее время государством предпринимается ряд мер по защите прав и гарантий дольщиков. 

В частности, ужесточены требования к застройщикам. Например, теперь они могут привлекать средства дольщиков через эскроу-счета, с которых можно снять деньги только после выполнения обязательств. Для тех застройщиков, кто не использует эскроу-счета, введена обязанность осуществления отчислений (1,2% от сделки) в компенсационный фонд, из которого в случае банкротства застройщика производится выплата возмещения гражданам. 

Также разработана Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), размещённая на официальном сайте наш.дом.рф. Она предназначена для того, чтобы собрать в одном месте полные и актуальные данные обо всех новостройках, застройщиках, их документах и ходе строительства. Помимо застройщиков, сведения в данном информационном ресурсе размещают уполномоченные органы в сфере жилищного строительства (в том числе контролирующие и надзорные органы). Контроль за полнотой, актуальностью и своевременностью размещения необходимой информации осуществляет оператор системы – Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Сервис ЕИСЖС позволяет провести первичную проверку объекта и застройщика перед покупкой. В нём отражены все необходимые сведения, документы и фотографии процесса строительства конкретного объекта. Таким образом, дополнительных справок и документов в Росреестре заказывать не требуется. 

UT: А если покупаешь частный дом у застройщика, документы те же самые или уже нужны другие справки? 

Марина Мартынова: При покупке частного жилого дома у застройщика действуют те же принципы – все сведения о нём и объекте можно посмотреть на сайте ЕИСЖС. 

В данном случае рекомендуем выяснить, какой именно объект приобретается: индивидуальный жилой дом или дом блокированной застройки (таунхаус). Также желательно уточнить, на каком праве достаётся земельный участок под домом: на праве собственности или на праве аренды.  

Обратите внимание, что при покупке индивидуального дома покупатель получает сразу два документа – отдельно на дом и отдельно на земельный участок. 

UT: При покупке жилья на вторичном рынке, что нужно проверить и как подтвердить слова продавцов, которые уверяют, что собственник один, ареста нет и так далее? 

Марина Мартынова: На рынке вторичной недвижимости при приобретении жилья мы рекомендуем с особым вниманием отнеситесь к случаям, когда: 

- незаконно проведена перепланировка (за это предусмотрен штраф); 
- продавец не предоставляет оригиналы документов или недвижимость продают по доверенности (возможно, она поддельная или выписана от имени умершего человека, проверить это можно через сервис Федеральной нотариальной палаты); 
- продавец чрезмерно спешит с подписанием документов; 
- недвижимость сменила целый ряд владельцев за короткий срок. 

Потребуйте от продавца оригиналы документов на недвижимость. Это может быть выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ (договоры приватизации, купли-продажи), технический план (он поможет убедиться, что помещение жилое и его характеристики соответствуют фактическим). Закажите через портал Росреестра или МФЦ выписку об объекте из ЕГРН (так вы получите достоверную и актуальную информацию о собственнике, наличии ограничений и обременений (ареста, ипотеки)). 

Можно также заказать выписку о переходе прав на объект (таким образом, вы убедитесь, что он не отчуждался неоднократно за короткий срок). 

Если сведений об объекте в ЕГРН нет, настаивайте на получении справки из органа, который ранее осуществлял регистрацию прав (например, БТИ). 

Получить информацию об объекте можно также с помощью сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Публичная кадастровая карта» на портале Росреестра. 

И самое главное – не спешите полностью рассчитываться с продавцом, дождитесь регистрации перехода права в вашу пользу. 

UT: Если при покупке жилья прошлыми собственниками использовался материнский капитал, как должна проходить процедура купли-продажи? Как обезопасить себя, потому что были случаи, когда через несколько лет после продажи выяснялось, что права ребёнка были ущемлены и от новых владельцев требовали вернуть недвижимость? 

Марина Мартынова: Управление Росреестра не наделено полномочиями контроля над исполнением условий использования средств материнского капитала, оно только проверяет сделку с участием таких средств на предмет её соответствия законодательству. Так, при поступлении сделки с участием материнского капитала регистраторы Управления обращают внимание на следующие условия. 

В силу норм действующего законодательства жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, должно оформляться в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. 

Если мы обратимся к форме договора приобретения жилья с использованием маткапитала, то в нём необходимо указать, какая сумма из общей стоимости квартиры будет оплачиваться за счёт средств материнского капитала, а какая – за счёт собственных. 

Если маткапитал используется для оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи, а оставшаяся часть оплачивается за счёт заёмных средств, об этом также необходимо указать в договоре купли-продажи. 

В случае приобретения квартиры в собственность на имя родителя, которому был выдан маткапитал (например, если средствами маткапитала полностью или частично оплачивают уже имеющуюся недвижимость, находящуюся в ипотеке), необходимо оформить нотариальное обязательство, по которому он в течение шести месяцев после перечисления ему Пенсионным фондом средств маткапитала обязуется в будущем оформить приобретённый на своё имя объект в общую долевую собственность всех членов семьи. В последующем во исполнение обязательства о перераспределении долей данное соглашение перед тем, как обращаться в Росреестр за регистрацией права общей долевой собственности по долям согласно соглашению, требует нотариального удостоверения, так как сделка уже имеет элементы раздела совместно нажитого имущества.  

Однако исполнено ли данное обязательство, Росреестр не уполномочен отслеживать. Это обязанность самих граждан. Более того, в законодательстве отсутствуют требования о включении в договор купли-продажи сведений о приобретении имущества за счёт средств материнского капитала и об обязательном предоставлении на госрегистрацию такой сделки сертификата на материнский капитал. И мы рекомендуем покупателям всегда уточнять у продавцов недвижимости, привлекались ли средства маткапитала на её приобретение и выполнены ли все обязательства о перераспределении долей. 

UT: Если в квартире или в доме прописан ребёнок, какая процедура оформлении сделки здесь? 

Марина Мартынова: Следует отличать сделку по продаже (отчуждению) квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи (отчуждения) квартиры, где ребёнок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. 

Если ребёнок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу (отчуждение) не нужно. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребёнок прописан там же. В этой ситуации при продаже (отчуждении) жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно. Но если в продаваемой (отчуждаемой) квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребёнок, оставшийся без родительского попечения, и продажа (отчуждение) жилого помещения скажется на интересах ребёнка, то отчуждение (сделка) возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребёнка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже (отчуждении) квартиры всем прописанным придётся сниматься с регистрационного учёта по месту жительства. 

Обращаем внимание, что сегодня все сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. 

Поделиться
Поделиться
Аделина Минибаева
Аделина Минибаева

Комментарии (0)

Авторизуйтесь, чтобы можно было оставлять комментарии

Другие новости рубрики